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新月形的半独立式房屋ough立在南约克郡Conisbrough的运动场边缘上,提供远处起伏的群山的美景莱格尼察。山墙上有尖锐的山墙,宽大的窗户和宽敞的后花园,点缀着蹦床,看起来像是雄心勃勃的“行政住宅”的发展,正等待着镀金的电动大门和四轮驱动。唐卡斯特议会住房经理夏洛特·约翰逊(Charlotte Johnson艺术字)表示:“当围板降下来时,我们就会有人试图购买它们。” 他们不得不将人群拒之门外-因为这些是议会大厦,是第一代在此建造的议会大厦。这只是几十年中央政府无所作为后,许多地方当局正在努力实现全国上下发展的一个例子。上周,英国最佳新建筑奖颁给了诺里奇的金史密斯街,这是议会房屋的又一典范发展,这标志着RIBA斯特林圣殿奖首次授予了社会住房。该奖项传达了一个强有力的信息:尽管政府裁员,但许多大胆的理事会仍在继续并为自己做。“地方政府在建造住房方面所做的事情比我们通常认为的要多得多,”伦敦大学学院的公共部门规划资深人士,客座教授Janice Morphet博士说。他一直在对市政厅用来提供服务的不同方法进行详细研究。没有政府补助的房屋。“我们的调查结果表明,议会去年建造了大约13,000套房屋。当然,这不是我们需要的300,000,但这表明一场缓慢而温和的革命的开始莱格尼察。”自从上届政府管理不善的灾难性遗产于2013年上任以来,唐卡斯特委员会在过去几年中一直在建造400多个唐卡斯特议会,这是康尼斯布拉发展中的40套房屋中的一部分莱格尼察莱格尼察。市长罗斯·琼斯(Ros Jones艺术字)是一位前公共部门会计,对细节敏锐,这有助于理事会任命该稀有物种之一:内部建筑师莱格尼察。自2013年以来,唐卡斯特市政厅(Doncaster Council艺术字)建造了400多栋房屋中的一些。图片:Oakesstudions.com“我们采取了与投机性房屋建造者类似的方法,只是我们要减少利润,”新房背后的新西兰建筑师马修·克拉克森(Matthew Clarkson艺术字)说。“我们意识到,如果我们开发出一系列标准的房屋类型,我们可以提供房屋建筑商所能提供的规模经济莱格尼察。在整个开发过程中,他指出了许多深思熟虑的细节,从带有转角厨房窗户的深致欢迎廊中,您会感觉到连接到街道上,就能看到谁进来了,以及面向未来的方面,例如敞篷顶楼阁楼和超大的地下厕所(可在需要时提供淋浴艺术字),到整洁的带有顶棚的垃圾桶商店莱格尼察。黑砖房甚至配有相配的黑砂浆,给人一种圆滑,整体的感觉。这些都是很少量的房屋建造者梦dream以求的功能。“它并不是要成为引人注目的建筑,”克拉克森说。“舒适,耐用的房屋适合周围环境。” Jason Hulme最近带着三岁的女儿搬进了其中一所新房子,他简直不敢相信自己的运气。他说:“它是我以前租用的私人场所的两倍,”他站在起居室,那里的滑动玻璃大门通向花园,“它也更轻巧,更温暖。”莫菲特与同事进行的研究本·克利福德(Ben Clifford艺术字)博士由皇家城市规划研究所(Royal Town Planning Institute艺术字)资助,表明唐卡斯特(Doncaster艺术字)和诺里奇(Norwich艺术字)并不孤单。从布里斯托尔和伯恩茅斯,再到威根和沃尔夫汉普顿,他们的发现描绘了地方当局采取干预主义方法,并运用各种权力通过各种手段运送房屋的情况。布里斯托尔的萨福克·克罗斯(Suffolk Close艺术字):由Emmett Russell建筑师根据Passivhaus原则设计的低能耗议会房屋。照片:克雷格·奥克兰/ Fotohaus部分原因是他们别无选择莱格尼察。虽然所有地方政府中有一半不再拥有议会住房(很久以前已将其住房所有权转移给房屋协会艺术字),但2017年《减少无家可归者法案》对所有议会施加了预防和减轻无家可归者的法律义务莱格尼察。鉴于住房危机的严重程度和严重性(从雇主努力招募价格昂贵的当地工人到无家可归现象在过去五年中翻了一番的事实艺术字),公众越来越期望各种政治背景的议会介入莱格尼察。莫菲特说:“我们很感兴趣地发现,参与住房活动的不仅是劳工委员会,也不存在城乡差距莱格尼察。” “一些保守委员会对政府的愤怒远胜于劳动莱格尼察。”保守党控制的伯恩茅斯,刘易斯,坎特伯雷,南诺福克,北凯斯特文,纽瓦克和舍伍德在他们的调查中都出现了积极的住房计划,而自由民主党则如此。控制的伊斯特本和伊斯特利莱格尼察。那么他们如何处理呢?在没有中央政府拨款的情况下,地方当局被迫在利用各种可用权力方面更具创造力。在1990年代初期,赠款支付了建造新的次级市场房屋的成本的四分之三,但是在2008年金融危机之后,这一数额急剧下降。在大卫·卡梅伦(David Cameron艺术字)和乔治·奥斯本(George Osborne艺术字)的领导下,“ 2011-15年度可负担房屋计划”根本没有提供任何社会住房补贴。当特蕾莎·梅(Theresa May艺术字)于2018年取消借款上限时,人们寄予了很高的希望。此前,借款限额曾限制了议会可用来建造住房的借款额莱格尼察。但是,她的胜利言论很容易忽略了这样一个事实,即实际上只有不到一半的议会拥有可借用的住房,而那些议会却非常谨慎,因为他们知道自己建造的任何新房屋都将受到购买政策的权利莱格尼察莱格尼察。上周,政府强加了廉价国债贷款的利息,这进一步挫败了许多议会精心制定的计划莱格尼察。由BrightSpace Architects设计的Berry Court是伯恩茅斯(Bournemouth艺术字)的创新住宅小区之一,建在停车场上方。照片:杰克·洛奇摄影莫菲特说:“由于政府补贴已经消失,议会很难建造适当的社会住房。” “因此,他们研究了所有其他模型,以弥补他们无法做自己需要做的事情的事实。议会一直拥有大量的财产权,但是直到现在他们还没有真正想到要使用它们来建造房屋。”绝望的时代要求采取绝望的措施。她引用了1963年的《地方政府土地法》,该法赋予了议会开发土地的权力。2000年的《地方政府法》,赋予他们做任何能够促进其社区“福祉”的权力;2011年的《地方主义法》赋予了“权限的一般权力”,赋予了议会执行私人可以做的任何事情的法律权力。这些都不是住房行为本身,但它们对住房的影响却是重大的,使地方当局能够以更具企业家精神的方式行事。结果是广泛的莱格尼察。伯恩茅斯(Bournemouth艺术字)正在其许多地面停车场上方建造房屋,并因此而获得规划奖莱格尼察。威根(Wigan艺术字)通过为老年人提供住房的典范计划,改造了棘手的以前的采矿场所莱格尼察。埃克塞特(Exeter艺术字)正在实施欧洲最大的Passivhaus计划之一,而利物浦(Liverpool艺术字)正在开发按需购买住房莱格尼察莱格尼察。Spelthorne在绿化带中遇到了一个问题严重的酒吧转变为带状俱乐部,因此决定购买并将其转换为公寓。普利茅斯(Plymouth艺术字)正在为无家可归的退伍军人建造议会住房,让未来的居民参与建设,以帮助他们适应平民生活。他们获得了木工,抹灰,砌砖和工地安全管理方面的证书,使它们在项目结束前可以被更多地使用。本地创新的清单还在继续。诺丁汉已经建造了近600套经济适用房,但去年该市失去了436套房产莱格尼察莱格尼察。照片:©Craig Auckland / Fotohaus& JTP莫菲特说:“政府已经被其他事情分散了注意力,因此地方议会已经能够在雷达下进行耕作莱格尼察。” “这里有一些竞争和当地人的自豪感,他们互相激励着做更多的事情莱格尼察。”竞争甚至延伸到烘烤:在唐卡斯特,我看到了一张为庆祝完成而制作的房子形蛋糕的照片。项目之一;此后不久,诺丁汉和其他许多人也效仿了。布里斯托尔(Bristol艺术字)是一个接受所有住房交付方式(以及令人印象深刻的蛋糕艺术字)的机构。现在,它的目标是实现到2020年每年建造800套经济适用房的目标。当目前的劳工管理局在2016年接手时,市议会有80公顷的住房土地可供出售-他们急忙将其从市场上撤下。“我们最强大的力量是土地所有权,”住房内阁成员保罗·史密斯(Paul Smith艺术字)说。“我们取消了所有销售,而专注于如何在自己的土地上建造房屋。”埃米特·罗素(Emmett Russell艺术字)建筑师设计的Challender Court就是其中一种方案,该方案去年获得RIBA奖,原因是该厂改造了一个棕褐色的场地,并带有漂亮的低能耗Passivhaus房屋露台。该委员会正在筹建中的11个此类场所,预计将提供550套新房屋莱格尼察。理事会还通过其房屋收入帐户(HRA艺术字)来建设社会出租房屋,该预算是一项圈套的预算,用于从租户那里收取租金,并将其用于建造和维护住房莱格尼察。该理事会还成立了自己的开发公司Goram Homes,这是私人出售住房和政府土地上负担得起的租金的混合物,前者补贴后者。这是过去几年中许多政府为紧缩开支而接受的“有目的盈利”原则,尤其是在伦敦,销售额很高。作为由议会全资拥有的私人实体,这些开发公司可以采取行动,超越当地政府的限制,避免购买权,并开发市场住房以交叉补贴可负担房屋和其他服务。莫菲特(Morphet艺术字)的研究发现,现在42%的地方政府拥有一家住房公司,从克罗伊登的一砖一瓦计划到永久性提供500所住房,一半负担得起,一半要出售给Barking和Dagenham的Be First,后者有雄心莱格尼察。到2024年,对于3,000户家庭而言,将近四分之三的价格都可以负担得起(尽管批评者对这些数字提出了质疑艺术字)。达勒姆郡(County Durham艺术字)的公司Chapter Homes去年交付了500个单位,其主要目的是创收以支持议会服务莱格尼察莱格尼察。这是一种有争议的模式,有人认为这是为了短期利益而出售公共土地,这是紧缩政策严重扼杀了议会预算的另一种症状莱格尼察。从上顺时针方向:HTA建筑师在上诺伍德的奥克兰上升区,玛丽·杜根建筑师在库尔斯登的Lion Green,这两个项目均来自Croydon的“一砖一瓦”方案。照片/插图:乔恩·亚伦·格林/ HTA /玛丽·杜根建筑师Brick by Brick的主管Colm Lacey将公司模式描述为“有意尝试拆开开发系统并重新包装各个元素,以使理事会受益。” 该公司以商业利率从议会借钱,因此利息回到了公共钱包,而不是银行莱格尼察。他说:“一路走来,钱不会泄漏到私营部门莱格尼察。” 他们计划的开发项目的可负担住房数量是该行政区以前建造的计划的三倍,这为市议会的计划人员要求其他开发商提供此类数字提供了有益的先例。正如保罗·史密斯(Paul Smith艺术字)所说:“我们的公司允许我们设定其他房屋建筑商的例子,因为它是以商业方式运作的莱格尼察莱格尼察。开发人员可能会声称他们无法提供社会住房和低能耗功能,但我们向您证明了您可以并且仍然可以获利。”诺丁汉采用了略有不同的策略,该局的开发公司Blueprint一直在建造高规格房屋出售,以启动私营部门在水边再生区的投资。“在我们开始在这里建房之前,没有开发商感兴趣”,诺丁汉市政厅的重建和房屋交付负责人Mark Lowe说莱格尼察。“自从特伦特盆地的蓝图计划以来,已经出现了各种各样的场所,刺激了这个城市的新地区。”再生水边是一回事,但迫切需要的是有更多的议会房屋。诺丁汉的住房候补名单上约有8,500人,这一数字在过去四年中翻了一番。该委员会一直在努力跟上,通过其公平的管理机构诺丁汉市房屋组织(Nottingham City Homes艺术字)建造了近600套经济适用房,并开展了诸如列顿格林(Lenton Green艺术字)房地产等项目。在这里,带有屋顶太阳能电池板的新型智能低能耗砖房已经取代了病态的1960年代塔楼,但不足以跟上因购买权而流失的市政单位数量。去年,该市以这种方式失去了436所房屋,每天损失一处以上。劳说:“这只是不可持续的莱格尼察莱格尼察。” “我们失去的房屋数量远远超过了我们无法替代的房屋数量。我们正在做所有这些出色的工作,但是我们仍然处于净住房数量下降的情况莱格尼察莱格尼察。”当前的规则意味着,议会只能使用其购买收据的权利来支付最多30%的新建房屋费用。房屋,必须严格限制三年的使用期限,否则这些钱将带利息存入美国国库。同时,任何通过HRA建造的新房屋在15年后都有权购买莱格尼察。保罗·史密斯说:“这是经济上的疯狂莱格尼察。” “想象一下建造房屋,然后以低于建造房屋的价格出售它们莱格尼察。那是什么生意 布里斯托尔有12,000户家庭在候补名单上,临时住宿有500户家庭。您为什么要以折扣价出售急需更多资源的资源?”蓝图的特伦特盆地开发。摄影:理查德·格兰奇/联合国开发计划署/马丁·汉密尔顿·奈特与全国各地的地方当局交谈,购买权反复出现,这是提供更多房屋的最大障碍。在罗瑟勒姆(Rotherham艺术字),目前正在建造340套新房屋,明年还将开始建造200套新房屋,房屋经理汤姆·贝尔坦率地说莱格尼察莱格尼察。他说:“我们曾经有40,000座议会大厦。” “现在大约是20,500。我们每年损失多达200户房屋莱格尼察。由于您失去了最好的财产和最稳定的租户,因此造成了难以置信的破坏。它可以很快地改变一个地方的动态。”替换房屋也不总是像我们曾经知道的那样,拥有安全的租约和固定的社会租金。Morphet和Clifford的研究发现,在议会交付的新住房中,只有23%是社会出租的,而42%是负担得起的(最高市场租金的80%艺术字),以及10%的中级住房(包括共有所有权艺术字), 16%用于出售,而8%用于私人租赁莱格尼察。尽管在美国某些地区,社会租金和负担得起的租金之间的差异似乎很小-贝尔说在罗瑟勒姆“只有几磅”-无家可归者慈善机构谢尔特指出,负担得起的租金要比整体社会租金贵36%,到平均每年增加1,737英镑,这意味着相应的住房福利费用也相应增加。该慈善机构与全国住房协会,危机,英国特许住房学会和英格兰乡村运动一起加入,呼吁每年对社会租金和次级市场房屋进行128亿英镑的投资,这是唯一的真正解决方案莱格尼察。保罗·史密斯说:“简单的事实是我们需要更多的补贴。” “过去一百年的议会地产是建立在公共补贴的基础上的,它可以收回投资莱格尼察。我们估计有30年的投资回收期,但是可能更快。每次我们建造更多房屋,都会改善我们的业务计划财务,因为新房屋的维修成本较低。威斯敏斯特必须醒来,这是对我们的预算来说,在财务上有利于建造更多住房莱格尼察。地方当局已经准备好,愿意并且有能力建造下一代高质量的议会住房莱格尼察。尽管有很多限制,许多人已经在寻找方法莱格尼察莱格尼察。他们只需要释放自己的全部潜力莱格尼察。在Twitter,Facebook和Instagram上关注Guardian Cities,参加讨论,了解我们的最佳故事或注册我们的每周新闻

发布日期:2019-11-02 15:03:27

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